Протокольное недоразумение

За май собственникам жилых помещений в общежитии «Нефтяник» пришли весьма необычные платёжки за обслуживание жилья. МУП «Управляющая компания Осинского городского поселения» добавила в платёжный документ строку «Ремонт отмостки Ст.Разина 79» и дополнительно включила в оплату каждому обладателю квадратных метров в этом здании по 613 руб. 41 коп. вне зависимости от площади апартаментов. С учётом того, что в среднем с каждой квартиры за управление домом МУП «УК ОГП» собирает по 300 рублей, нововведение не осталось не замеченным. Началось выяснение обстоятельств этой истории.
Оказалось, что первопричиной дополнительного сбора средств стало решение собрания собственников жилья. С недавних пор эти встречи жильцов законодательно перешли из разряда «поговорили и разошлись» в официальные встречи высшего органа управления многоэтажкой. На них решается судьба общедомового имущества. Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, каким и является отмостка здания, тоже относится к компетенции общего собрания собственников помещений.
Когда жители успели собраться и обсудить вопрос о дополнительных взносах никто доподлинно сказать не мог – большинство собственников были не в курсе. Поэтому жильцы обратились непосредственно в управляющую компанию и попросили предоставить документы общего собрания. Каждое общее собрание собственников дома должно сопровождаться протоколом. Этот протокол является официальным документом, содержащим важные сведения. В нём записываются все решения, принятые людьми в ходе данного мероприятия. Документ обладает юридической силой и влияет на благосостояние собственников жилья. Все решения, перечисленные в протоколе, обязательно нужно будет исполнить. В установленный законом срок протокол общего собрания собственников помещений был получен. На первый взгляд оформлен он по всем требованиям закона. Однако, после детального изучения вопросов возникает много.
Итак, собрание проводилось в форме очного голосования 24 мая 2018 года. На повестке дня – 12 вопросов, среди которых «Составление локально-расчётной сметы по ремонту отмостки 24 метров (65021,0 т.р.)». Как следует из протокола (копия имеется в редакции) – количество квартир – 107, общая площадь – 1670, 22 кв.м. Подсчёт голосов осуществлялся по правилу: количество квадратных метров в собственности равно количеству голосов. Таким образом, обладая комнатой, площадью 18 кв.м, вы имеете в распоряжении 18 голосов. Общее количество голосов собственников составляет — 887, 82. Получается, что именно такая жилая площадь находится в собственности. А вот количество голосов собственников, которые присутствовали на собрании, опять же по данным протокола — 53,15. Выходит, что на собрании присутствовало примерно 7% владельцев. Очевидцы подтверждают, что встреча была, мягко говоря, немногочисленной – вместе с представителями управляющей компании присутствовало всего человек 10-20.
В п. 3 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ чётко прописано, что «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов».
В протоколе, который выдан МУП «УК ОГП» жильцам по их запросу, проявлены небывалые чудеса трансформации. Несмотря на очевидно низкую явку очного голосования (это подтверждается и рассказами свидетелей, и записью в протоколе собрания), в документе обозначено, что кворум у собрания всё-таки имеется. 53,15 голоса собственников помещений, присутствующих на собрании превращаются… Превращаются в процентную явку владельцев жилых помещений: кворум имеется — 53,15%.
Кроме этого, за все 12 вопросов повестки единогласно «за» проголосовали даже те, кто не присутствовал на собрании. Иначе как объяснить тот факт, что на собрании присутствовали собственники, обладающие 53,15 голосами, а решения по каждому пункту повестки приняты владельцами с общим количеством голосов – 887,82? При этом, общее количество голосов опять же превратилось в 53,15 % от общего числа голосов. Ну не может быть 100% равно 53,15%. Согласитесь, абсурд. Но именно это прописано в протоколе самого главного органа управления общежитием – собрания собственников.
Ещё одна странность выданного МУП «УК ОГП» документа: Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр утверждены требования к оформлению протоколов общего собрания собственников, немало внимания в нём уделено оформлению раздела о присутствующих на собрании. Кроме ФИО указываются номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на указанное помещение, количество голосов, которыми владеет соответствующее лицо, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме (в случае участия в общем собрании), а также подпись указанных лиц. Этот важнейший раздел, который подтверждает присутствие каждого на собрании и исключает множество вопросов, полностью отсутствует в протоколе общего собрания собственников общежития «Нефтяник». Можно ли считать этот документ правомочным для включения в квитанцию об оплате дополнительных строк и, как следствие, увеличение ежемесячного платежа, пусть разбираются компетентные органы.
Поскорей бы только появилось понимание законности ситуации. МУП «УК ОГП» уже развесила в общежитии объявления о следующем сборе денежных средств на косметический ремонт. И это не противоречит вышеназванному протоколу. Согласно ему жители общежития решили собрать денежные средства на строительные материалы и провести ремонт своими силами, ознакомились с информацией о задолженности по ремонту трубы горячего водоснабжения, дали согласие на установку камеры видеонаблюдения и подготовку сметы по замене электропроводки, которая, скорее всего, будет оплачиваться тоже из кармана собственников комнат.
Бесспорно, все перечисленные работы важны и нужны для комфортного проживания, но если за всё расплачиваются собственники, то куда направляются ежемесячные платежи по тарифу? За каждый квадратный метр жители общежития оплачивают МУП «УК ОГП» 15 рублей 79 копеек. Для примера: жители благоустроенного дома на улице Мира платят другой управляющей компании 13,33 рублей.
Существует минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и правила оказания таких услуг. Они применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Перечень охватывает общедомовое имущество и инженерные сети.
Например в п. 1 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 27.03.2018) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» прописано, что выполняется проверка состояния гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента. При выявлении нарушений — восстановление их работоспособности. Как вы считаете возможно было отремонтировать отмостку в рамках этого пункта? Ведь отмостка – это водонепроницаемое покрытие вокруг здания, предназначенное для защиты фундамента от дождевых вод и паводков. В п. 3 перечислены работы, выполняемые для надлежащего содержания стен: выявление наличия деформаций, следов коррозии, деформаций и трещин, составление плана мероприятий обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение. Конечно, всё в рамках разумного. Если жители решили расписать стены фресками или покрыть природным камнем, то тогда, действительно, должны оплатить свои желания из собственного кармана. А в п. 18 того же постановления — восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов. Разве ремонт трубы ГВС не подходит под этот пункт? Подходит. Дело в другом – управляющая компания, ссылаясь на вечное отсутствие денежных средств, не желает качественно выполнять свою работу. Ну или это просто не входит в её планы.
Евгений Блинов